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房屋买卖合同的效力是否引起物权的变动?
来源:秦州法院 | 作者:张楠 | 发布时间: 2020-10-02 | 305 次浏览 | 分享到:

【案情简介】

原告某公司与被告周某、杨某第三人撤销之诉一案。1998年3月26日,被告周某与某房产公司签订《关于购买(出售)房产的协议》,被告周某购买位于由该公司开发的铺面一间。2000年5月26日,该房屋登记在了被告某名下。自1997年起,被告周某与原告某公司之间一直存在货物买卖关系。2001年6月28日,法院依据原告某公司申请执行作出民事裁定书,原告与被告周某自愿达成以物抵债的协议,将被告周某名下的本案涉案铺面抵偿原告欠款,自2005年9月20日起该铺面归原告某公司所有。裁定作出后,被告周某将该房产钥匙交至法院后由原告领取,但原告一直未办理房屋产权变更手续。2017年7月21日,被告杨某诉至法院,主张其于2017年6月6日与被告周某签订房屋买卖合同,向被告周某支付了16万元房款后,购买了周某名下所有的位于涉案房屋,并占有使用至今,要求法院确认其与被告周某之间签订的房屋买卖合同有效。经审理,人民法院作出民事判决书,判决被告周某与被告杨某签订的房屋买卖合同有效。2017年10月,原告从被告杨某处得知了周某与杨某签订房屋买卖合同的事宜。原告认为被告周某将原告所有的房屋出售给被告杨某的行为属无权处分,人民法院作出的周某与杨某买卖合同有效的判决严重侵犯了原告的所有权,故诉至法院,要求处理。

【案例评析】

该案中的争议焦点为:一、原告某公司是否已取得涉案房屋的物权?根据《中华人民共和国物权法》第二十八条的规定:“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等,导致物权设立、变更、转让或者消灭的,自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”本案中,涉案房屋虽然依旧登记在被告周某名下,但根据人民法院民事裁定书,原告与被告周某已自愿达成以物抵债的协议,将被告周某名下的本案涉案房屋抵偿原告欠款,并自2005年9月20日起该铺面归原告某公司所有,故根据以上裁定2005年9月20日原告某公司已取得涉案房屋的物权。

二、无权处分行为是否导致周某与杨某的房屋买卖合同是否有效?根据以上裁定2005年9月20日原告某公司已取得涉案房屋的物权,被告自即日起丧失对涉案房屋的物权,故被告周某于2017年6月6日将涉案房屋出售给被告杨某的行为属无权处分行为。那么,被告周某的无权处分行为是否能够导致房屋买卖合同无效的问题。笔者认为,无权处分行为并不必然导致买卖合同无效。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定:“当事人一方以出卖人在缔结时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移,买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的,人民法院应予支持。”本案中,被告周某虽在明知其已对涉案房屋丧失物权的情况下,与被告杨某进行房屋买卖行为,签订房屋买卖协议,致使被告杨某无法取得涉案房屋物权,但合同自成立时生效,未办理物权登记,并不影响合同的效力。被告周某、杨某任何一方都不得以周某在出售房屋时没有处分权为由主张合同无效。被告杨某在无法取得该房屋物权的情况下,有权要求周某承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿。

三、房屋买卖合同的效力是否引起物权的变动?笔者认为,虽被告周某的无权处分行为侵害了原告某公司的利益,但在无权处分行为下在签订的合同有效仅为债权意义上的效力,合同有效并不必然导致物权的转移,原告所享有的对涉案房屋的物权实际亦由原告享有。此外,本案中亦不存在法律规定的其他导致合同无效的情形,故原告虽享有涉案房屋的物权,但主张确认该合同无效的理由无法律依据。

【法官建议】

公民的合法权益受法律保护,法律作为公民权益保护的最后一道屏障,有不可或缺的责任,但作为权利人自身,在民事行为中也应提高自身权益保护的意识,有效的保护自身的合法权益。本案中,如原告积极行使权利,将涉案房屋的物权转移登记在自己名下,便会有效的遏制自身权益受到侵害。

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