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是物权纠纷还是房屋买卖合同纷?
来源:孟州市人民法院 | 作者:商志强 闫同峰 | 发布时间: 2020-10-02 | 592 次浏览 | 分享到:




    案例:甲有一处房产(临街门面房一间),五年前以10万元卖给了乙,因甲、乙系亲戚关系,双方未签订书面的买卖合同,也未到房产管理部门办理过户登记,而是由甲将房屋及房产证(户主记载为甲)、契税证明(甲购买房屋时所交的契税)交给了乙。五年来乙一直以房主的身份将房屋出租给他人,并收取租金。后甲、乙因其他原因发生矛盾,甲欲收回房屋,即以甲委托乙管理房屋,代收租金为由向法院起诉乙。要求:1、确认房屋的所有权归甲所有;2、责令乙返还占有的房屋;3、责令乙返还五年来收取的房租。经法院审理查明,甲将房屋交给乙并非基于委托管理,而是基于买卖关系,乙将购房款10万元交给甲虽未让甲打收款条,但有在场证人予以证实,另从甲将房产证和契税证一并交给乙这一行为的解释看,甲称是为了乙出租、管理上的方便,而乙却反驳说,如果仅为了出租方便,没必要将契税证一并交给乙,再则甲、乙同在一个县城里做生意,两人相居又不远,甲完全没必要委托乙为其管理房屋。甲就委托乙管理房屋这一说法未向法庭提交任何证据。法庭认为,甲所称的委托乙管理房屋的事实无证据支持,其陈述也不合乎常理,但就本案应如何处理有不同意见。

    第一种意见认为,甲所称的委托乙管理房屋的事实虽然不能成立,但甲是基于物权请求权向法院起诉的,而城市房屋所有权的取得和变更应以房产管理部门的登记为生效标志。本案中,乙虽然支付了房屋价款,也实际占有了房屋,甚至取得了原房屋所有权证书和契税证明,但其仍不是法律意义上的房屋所有权人,甲依据房屋所有权证书,请求按物权法的规定确认房屋归其所有,并返还房屋的主张,应当予以支持,但鉴于乙是合法地占有甲的房屋,甲要求乙返还五年来收取租金的主张应当驳回;

    第二种意见认为,鉴于甲已将房屋卖与乙这一事实,乙占有房屋和出租获得收益均是合法的,甲要求返还房屋和返还租金的请求均无道理,应当驳回。但基于物权法的规定,由于甲目前仍是登记薄上的房屋所有权人,那么甲就是法律上的房屋所有权人,甲要求确认该房屋归其所有,应当予以支持;

    第三种意见认为,本案中,甲虽然依据物权法提出请求确认物权归其享有,返还房屋及租金之诉,但经法院审理认为,其诉讼请求所依据的事实是其虚构的,法院认定乙占有房屋并收取租金的依据是乙以10万元购买了房屋,本案双方实质争议的是房屋买卖合同是否成立,其案件性质应当为买卖合同纠纷而非物权纠纷,应当适用《合同法》而不是《物权法》,本案应依据《合同法》第四十四条、第六十条之规定,同时以原告主张的该房屋系交由乙方管理的事实缺乏事实根据为由驳回原告的诉讼请求。

    笔者同意第三种意见,理由如下:

    一、案由的确定即双方法律关系性质的认定应由法院根据查明的案件事实确定,而不应由当事人自行决定,即便在法律竞合的情况下,法律允许当事人选择适用对自己最有利的法律关系,但其选择是否适当,是否有事实根据以及是否侵害他人的正当权益或违背法律原则亦应经法院审查决定。本案中,查明的事实是,甲把房屋卖给了乙,房屋及产权证、契税证均已交付给了乙,但未办理过户登记。按物权法律关系看甲仍然是法律上的所有权人,而按合同法律关系看,甲应当履行协助乙办理房产过户手续的义务,表面上看,甲与乙的行为好象存在着物权法律关系与买卖合同法律关系的竞合,甲似乎享有物权请求权与债权请求权的选择权,当然甲为了要回房屋选择物权请求权是最佳选择。而实际情况是,这里根本不存在两种请求权的竞合!甲依买卖合同只负有协助为乙办理过户登记的义务而不享有权利。事实上,甲也意识到如果按买卖合同主张权利不可能得到法院的支持,才虚构了委托乙方管理房屋的事实。故法院应根据查明的事实确认双方的法律关系为买卖合同法律关系,并据此认定甲已将房屋卖给乙,甲主张委托乙管理房屋的事实缺乏事实根据而驳回其诉讼请求。

    二、解决法律冲突应当遵循公平、正义和诚实信用原则。从法律规定看,《物权法》第九条第一款规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力,未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。”第十五条规定:“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效,未经办理物权登记的,不影响合同效力。”而《合同法》第四十四条第一款规定:“依法成立的合同,自成立时生效。”第六十条第一款规定:“当事人应当按照约定全面履行自己的义务,”第二款规定“当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”从字面上看,好象《物权法》第十五条很好地协调了不动产登记与不动产买卖的关系,《物权法》第九条规定了不动产物权的登记生效原则,第十五条规定了不动产买卖合同自合同成立时生效,未办理物权登记的,不影响合同效力。但是现实生活中,《物权法》第九条与《合同法》第六十条之间却存在着实质上的权利冲突。本案中,甲依《物权法》第九条主张物权的确认、返还原物及孽息的权利,而乙依《合同法》第六十条提出抗辩,虽然在本案中未提出反诉,要求甲按诚实信用原则履行协助为乙办理房产过户登记的义务,但如果乙另行依《合同法》第六十条起诉甲,势必造成两种权利的对抗,如果法院依据不同的法律,在本案中判甲完全胜诉,而在乙起诉甲要求甲协助为乙办理过户登记的案件中判乙胜诉,势必会造成两个判决的矛盾。那么,如何解决法律体系之间存在的实质性权利冲突?笔者认为,应当依据公平、正义和诚实信用等法律的最高原则和精神来决定法律的适用。维护公平和正义是法律的最高准则,而诚实信用原则是任何民事法律主体应当遵循的最基本的准则。任何法律规定都不得违背以上原则,任何民事法律主体的民事活动违背以上原则的行为亦不能得到法律的支持。《物权法》第九条虽然规定了不动产物权变动的原则为登记生效主义,但其规定的立法精神是为了通过登记这一公示手段来达到两个目的:一是保护不动产物权免受他人非法侵害以及侵害后给予合法救济;二是为了保护善意第三人的权利,比如甲将房屋一房两卖,先卖给乙,未办理过户登记,后又卖给丙,但为丙办理了过户手续,且丙是善意的,并不知晓甲先将房屋卖给乙的事实,那么应当保护丙的房屋所有权,而对乙要求甲办理过户手续的请求不予支持,但乙可主张甲承担违约责任。《物权法》第九条的规定,绝不是为了给不讲诚信、随意毁约的不动产出卖方设定的权利。试想一下,不动产买卖和不动产过户登记是在不同主体之间从事的法律行为,客观上这两个行为不可能在瞬间同时完成,而不动产交易往往价值巨大,且市场价格瞬息万变,如果允许卖方可以依据《物权法》第九条随时毁约,那么不动产交易秩序就会大乱,诚实信用和公平正义的法律原则也就不复存在了。

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